Наталия Булахова, юрист Гильдии риелторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО»
Любой владелец недвижимого имущества (или его законный представитель) вправе подать заявление в Росреестр о том, чтобы сделки с принадлежащим ему имуществом проводились только при его личном участии. После этого в ЕГРН будет внесена соответствующая запись — государственная регистрация перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника станет невозможной.
Зачем подавать заявление в Росреестр?
Если вместо собственника в Росреестр обратится третье лицо с нотариальной доверенностью (поддельной или настоящей), ему вернут поданный пакет документов, а переход права собственности на другое лицо не зарегистрируют.
Подача заявления о невозможности регистрации без личного участия не обезопасит от электронных видов мошенничества (с подписанием договора при помощи электронной подписи и электронной госрегистрацией перехода прав).
Подчеркну: наложенный собственником через Росреестр запрет предполагает лишь невозможность регистрации на основании доверенности (или действительно выданной собственником, или поддельной). Договор, подписанный в электронном виде с привлечением электронной подписи, приравнивается к договору, подписанному гражданином «вживую», то есть лично.
Именно поэтому сейчас гораздо более велик риск, что посторонние лица завладеют флеш-носителем собственника недвижимости с ключом к ЭП для подписания каких-либо документов. Об этом мы уже писали в статье «Электронная подпись: просто, но небезопасно».
Доверяй, но проверяй
Норма, которая предусматривает запрет на сделки без личного участия, существует с 1 октября 2013 года. Тогда Федеральный закон 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (уже не действует) был дополнен пунктом 2 статьи 28.1. Затем аналогичная норма была закреплена в статье 36 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1 января 2017 года.
Получается, подобная опция для собственников была установлена законодательством более семи лет назад. Ситуация на рынке недвижимости была абсолютно другой — применение этой нормы было актуальным, но в то время своим правом воспользовались лишь единицы — никто о нем не знал.
С 2017 года активно работает электронный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП), увеличилось количество нотариальных сделок — всё это минимизировало случаи мошенничества, связанные с подделкой доверенностей для регистрации перехода прав на недвижимость.
Любой государственный орган (Росреестр или органы опеки), покупатель или нотариус еще перед сделкой легко и быстро могут проверить подлинность документа, что защищает граждан от мошеннических действий и сокращает время, необходимое на проверку всех деталей сделки. Сведения из Единой электронной системы нотариусов представлены на сайте ФНП.
Кроме того, Росреестр оперативно проверяет подлинность доверенности с помощью системы межведомственного электронного взаимодействия, отправляя запрос нотариусу. Это исключает использование фальшивой доверенности при регистрации перехода права.
По некоторым сделкам с недвижимостью (например, при продаже жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему) установлена обязательная нотариальная форма договора.
Электронным документам — электронную проверку
Свою роль сыграл и переход на цифровые носители — это избавляет от необходимости проверять доверенности в реестре. Если доверенность составляется у нотариуса в электронном виде и подписывается его удостоверенной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), то это позволяет использовать документы в удобном электронном формате.
Мошенникам стало труднее подделывать нотариальную доверенность от продавца, да и зачем рисковать с фальшивкой, которая не пройдет проверку в реестре доверенностей, или искать нотариуса, готового пойти на преступные действия, чтобы внести в реестр сведения о поддельном документе?
Введены дополнительные электронные методы проверки подлинности доверенностей, которые удостоверены нотариусами.
Закон о цифровом нотариате (Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 480-ФЗ, вступивший в силу 29 декабря 2020 года) обеспечил дополнительную цифровую защиту таких документов от подделок — в доверенностях, удостоверенных у нотариуса, появилась специальная маркировка — QR-код.
Для того чтобы убедиться в подлинности нотариального документа с помощью QR-кода, подойдет любое сканирующее устройство (включая простое приложение на телефоне). Нужно навести сканер на маркировку — на экране появится ссылка, содержащая реквизиты нотариального документа. Достаточно сверить информацию из текста документа с данными QR-кода, чтобы убедиться в его достоверности.
Исключения из общего правила
Имейте в виду: не во всех случаях заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия препятствует проведению сделки.
Так, наличие в ЕГРН указанной отметки не остановит государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (часть 3 статьи 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для нее является:
— вступившее в законную силу решение суда;
— требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;
— в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В частности, наложенный собственником запрет на регистрацию без личного участия не поможет в случае банкротства собственника и последующей реализации его недвижимости или при продаже заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора.
Основания для отмены заявления
Бывают моменты, когда нужно снять отметку о запрете регистрации без личного присутствия и продать жилье через представителя.
В законе содержится всего три основания для погашения записи, содержащейся в ЕГРН, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (пункт 2 статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года):
— решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии собственника;
— вступивший в законную силу судебный акт;
— заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации без личного участия.
В законе не указано, в какой форме собственник подает заявление в Росреестр: допустимо ли удостоверить его в нотариальной форме и подать через представителя, выдав тому доверенность?
Если собственник подавал заявление в Росреестр лично, его цель — исключить все юридические действия с недвижимостью без его личного участия, то и отменить наложенный ранее запрет вправе только лично собственник.
Официальных разъяснений на этот счет нет. В каждой конкретной ситуации госрегистратор самостоятельно решает вопрос о применении норм пункта 2 статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года и несет за это ответственность.
Заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия способно создать ему реальные трудности, если впоследствии ему понадобится продать недвижимость по доверенности (например, владелец жилья проживает в другой стране и не собирается в ближайшее время возвращаться обратно, а квартиру продать надо).
Как погасить запись в ЕРГН о невозможности регистрации?
- Заранее перед сделкой, предварительно лично подав соответствующее заявление. Зачастую ипотечные банки или нотариусы, удостоверяющие договор купли/продажи, настаивают на погашении записи в Росреестре до проведения сделки.
- Подать в Росреестр заявление в день сделки вместе с подписанным ДКП и пакетом документов для перехода прав на недвижимость — одновременно с переходом прав к новому собственнику снимается и запрет на сделки предыдущего собственника.
Предположим, обстоятельства вынуждают собственника совершить сделку по доверенности, но он не может лично подать свое заявление в Росреестр, чтобы потребовать снять ранее наложенный им же запрет. Как поступить?
Приведу в пример две жизненные ситуации, когда собственники недвижимости подали в Росреестр заявления о запрете регистрации сделок без их личного участия. Позже, забыв об этом факте, они выдали нотариальные доверенности взрослым детям на продажу своего жилья.
В одном случае продавец уехала на постоянное место жительство в Канаду и возвращаться в Россию на сделку не собиралась из-за длительности и дороговизны перелета. В другом случае продавец перенес инсульт и физически лишился возможности передвигаться, оказавшись прикованным к постели.
И в том и в другом случае собственникам требовалось срочно продать недвижимость (одной — чтобы купить себе жилье за границей, другому — на лечение и реабилитацию).
В нотариальных доверенностях, которые они выдали своим детям, были указаны обычные типовые формулировки полномочий на подписание ДКП, представительство в Росреестре, подачу заявлений и прочее.
Покупатели на квартиры были найдены, сделки подготовлены. Но госрегистраторы отказались гасить запись о запрете на сделки без личного участия. Не помогли и поданные в Росреестр заявления продавцов о снятии ограничения, удостоверенные в одном случае консулом РФ на территории Канады, в другом — нотариусом, вызванным на дом к лежачему собственнику.
Регистраторы, обоснованно ссылаясь на пункт статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года, потребовали от собственников лично подать заявления для погашения записи в ЕГРН о невозможности регистрации права. В итоге запреты были сняты, но для этого от владельцев жилья потребовались дополнительные временные и финансовые затраты.
