Наталья Гусева,адвокат московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры»
Дарение недвижимости — это передача права собственности от одного лица другому. Важное условие дарения — оно безвозмездно. Даритель отдаёт и ничего не просит взамен. Если же он получает за свой подарок деньги или какие-то услуги, такая сделка будет признана недействительной.
Даритель — тот, кто подарил недвижимости.
Одаряемый — тот, кому её подарили.
Жильё можно дарить кому угодно: близкому или дальнему родственнику или совершенно чужим людям и даже организациям.
В каких случаях можно отменить дарение
Отменить дарение можно. Некоторые причины описаны в статье 578 Гражданского кодекса РФ.
Вот в каких случаях можно отменить дарение.
Одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников
Или если одаряемый умышленно нанёс телесные повреждения дарителю.
Одаряемый избил дарителя. Тот может оспорить дарение и вернуть себе жильё.
Одаряемый обращается с подаренным имуществом так, что есть риск его утраты
Бабушка подарила внуку дом. Он заселил туда арендаторов, которые повредили конструкции, теперь дом аварийный. Бабушка может подать в суд и отменить дарение.
Если даритель переживёт одаряемого
Но это условие должно быть прописано в договоре дарения.
Старший брат подарил младшему дачу, но в договоре дарения указал, что оно отменяется, если младший брат умрёт раньше старшего.
Когда договор дарения будет признан недействительным
Но бывают и менее очевидные случаи отмены дарения. Их тоже стоит учитывать, если собираетесь подписать договор дарения.
Если даритель владеет земельным участком и домом на нём, но подарил только дом
Если у дарителя есть и участок, и стоящий на нём дом, но дарит он только дом, дарение признаётся ничтожным, то есть недействительным.
В этом случае дарить нужно не только дом, но одновременно и участок, на котором дом стоит.
Даритель заблуждался и не понимал последствий дарения
Даритель мог заблуждаться и не понимать всех последствий своего поступка, подписывая документы о дарении недвижимости. В этом случае договор дарения суд признает недействительным.
Допустим, если даритель был уверен, что не дарит своё единственное жильё, а заключает договор пожизненной ренты.
Если в суде удаётся доказать, что одариваемый намеренно вводил дарителя в заблуждение, сделка будет признана недействительной. Особенно если речь идёт о единственном жилье дарителя.
Р. подарил свою единственную квартиру гражданской жене Г. Вскоре она передарила квартиру дочери. Р. подал в суд иск о признании своего договора дарения недействительным. Он ссылался на то, что нуждался в помощи, которую ему оказывала Г. Он рассчитывал, что она будет помогать ему в быту, а квартиру получит после его смерти.
Суд пришёл к выводу, что истец действительно перепутал договор пожизненной ренты и договор дарения, и учёл, что это единственное жильё Р. Договор дарения бы признан недействительным, и право собственности вернулось от дочери Г. к Р.
Человек подарил жильё накануне банкротства
Суд считает, что если собственник дарит недвижимость накануне своего банкротства, то это просто вывод ликвидных активов дарителя из конкурсной массы — того имущества, которое будет передано кредиторам.
Дарение недвижимости в этом случае — прямое причинение вреда интересам кредиторов, ведь они получат меньше, чем могли бы. Скорее всего, суд отменит такую сделку и вернёт недвижимость в собственность человека, то есть в конкурсную массу.
Накануне банкротства С. подарила 4 земельных участка своей маме. Суд пришёл к выводу, что таким образом она вывела ликвидные активы, а это нарушило права кредиторов — одной коммерческой компании и двух московских банков, в которых у С. были кредиты.
Свои участки С. подарила матери, когда уже больше года не платила по кредитам. Это стало основанием, чтобы признать договор дарения недействительным.
Муж подарил общую квартиру без согласия жены или наоборот
Дарение требует госрегистрации сделки. Если один из супругов хочет совершить сделку, требующую госрегистрации, он должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если даритель не получил такого согласия, суд признает недействительным договор дарения совместно нажитого имущества.
При разводе и разделе имущества жена с удивлением узнала, что их дачу бывший муж успел подарить своей маме. Она подала в суд. Суд решил: поскольку это совместно нажитое имущество супругов, а жена не давала согласия на дарение, сделка дарения считается недействительной.
Суд уточнил, что дачу пара купила в 2015 году. Они тогда ещё не были женаты, но жили совместно с 2009 года и растили общих детей. Значит, дача может считаться совместно нажитым имуществом.
Кто может оспорить договор дарения
Договор дарения недвижимости может оспорить любая сторона сделки — как даритель, так и одаряемый. Также это вправе сделать наследники и родственники дарителя или любые другие заинтересованные лица — например кредиторы.
Как оспорить договор дарения
Чтобы оспорить договор дарения, придётся обратиться в суд. Основание для оспаривания договора в каждом случае будет своё.
Понадобятся документы:
— договор дарения;
— исковое заявление;
— паспорт заявителя;
— документы, подтверждающие, что необходимо расторгнуть договор дарения.
В роли такого подтверждающего документа может выступить расписка о том, что даритель получил деньги за подарок, или свидетельские показания, что в момент дарения он находился в изменённом состоянии сознания. В зависимости от ситуации понадобятся разные документы.
Договор дарения можно оспорить на основании общих положений гражданского законодательства о сделках (глава 9 Гражданского кодекса РФ), на основании положений специальных законов или Семейного кодекса РФ.
С иском о признании дарения недействительным можно обратиться в разные суды: это зависит от характера спора и от условий договора, отмечает Наталья Гусева.
Эксперт советует обеим сторонам при составлении договора дарения соблюдать требования к форме сделки и проверять условия: есть ли законодательные запреты на дарение в вашем случае.
