На вопросы читателей журнала отвечает член совета директоров, управляющий партнер компании Kaksad Family Юрий Маклецов.
— Участок приобретен в собственность вместе со старым домом. Его снесли и построили новый. Как продать этот вновь построенный дом, если на него нет документов? С чего начать, куда обратиться, чтобы оформить постройку? Поможет ли дачная амнистия?
— Если новый жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо для ведения личного подсобного хозяйства, действует упрощенный порядок регистрации права собственности на жилой дом, называемый дачной амнистией.
Ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет перечень объектов недвижимого имущества, право на которые может быть зарегистрировано в упрощенном порядке.- Объекты недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство.
- Объекты ИЖС, создаваемые или созданные на земельном участке с тем же назначением.
- Объекты индивидуального строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Следует учитывать, что индивидуальным жилым домом в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ признается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Для государственной регистрации такого дома необходимо представить декларацию и кадастровый паспорт, содержащие описание объекта, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено здание.
В том случае, если право собственности на снесенный жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке, необходимо предварительно снять его с учета. Для этого в территориальный орган Росреестра подается заявление о снятии с регистрации объекта недвижимого имущества и заключение Бюро технической инвентаризации (БТИ) об утрате жилого дома.
Если новый жилой дом не подпадает под дачную амнистию, право собственности на него придется доказывать в судебном порядке.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном законом для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка по решению суда при условии, что возведенное здание (строение) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и соответствует целевому назначению земельного участка.
Для подачи иска в суд необходимо подготовить пакет бумаг, включающий в себя документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, технические документы на дом и заключение эксперта либо уполномоченного органа о том, что возведенное здание не создает угрозы жизни и здоровью третьих лиц.
Среди сведений о земельном участке следует предоставить свидетельство о праве собственности на этот участок, а также кадастровый паспорт. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли должны использоваться в соответствии с их категорией, разрешенным видом использования. То есть построенный гражданином жилой дом должен быть расположен на земельном участке, допускающем возведение объектов такого рода.
Для получения технических документов на новый дом следует обратиться в БТИ. В течение месяца инженеры БТИ проведут необходимые обмеры, подготовят кадастровый и технический паспорта на возведенное здание.
Следующим этапом будет оформление заключения уполномоченных органов о том, что строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Такой документ можно получить как в ходе судебного процесса при назначении экспертизы судом, так и заранее, обратившись, например, в территориальные органы Роспотребнадзора и МЧС.
После вынесения судом положительного решения будет зарегистрировано право собственности гражданина на возведенный жилой дом.
— Когда дом оформлен, как дальше действовать? Обращаться в агентство? Какие документы нужны для продажи? Нужно ли заново проводить межевание?
— Итак, у гражданина на руках есть свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок. Совершить сделку по продаже этих объектов он может как самостоятельно, так и обратившись в риэлторское агентство. В последнем случае вся работа по сбору документов, их оформлению и регистрации сделки ляжет на плечи специалиста, при этом владелец недвижимости будет избавлен от лишней беготни и стояния в очередях. Но услуги агента потребуют дополнительных расходов, в среднем 2–7% от стоимости сделки.
Основными документами, необходимыми для регистрации сделки по продаже дома и земельного участка, являются:
- договор купли-продажи дома и земельного участка, заключенный между собственником и новым покупателем;
- свидетельство о праве собственности на жилой дом;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- заявление по форме Росреестра о переходе права собственности;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собст-венности;
- согласие супруга (супруги) продавца и покупателя на совершение сделки.
Если отчуждаемый земельный участок прошел кадастровый учет в соответствии с положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», повторное межевание не требуется.
— Как оформляется договор продажи: дом отдельно, участок отдельно или это единый объект недвижимости и общий договор?
— По общему правилу продажа дома и земельного участка происходит одновременно и по единому договору. Основано данное правило на ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом не допускается отчуждение участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
