Короткое вступление, или Почему ИЖС набирает популярность
В последние несколько лет россияне все чаще предпочитают строить дома с нуля вместо покупки готового объекта. За 2022 год, по данным банка «Дом.РФ», объем выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом.
По оценкам вице-президента банка Андрея Бахмутова, в ближайшие пять лет суммарный спрос на частные дома вырастет до рекордных 3 млн единиц (450 млн кв. м). Основа прогноза — статистические данные и наличие многих благоприятных факторов, таких как льготная ипотека, новые проекты, которые повышают скорость строительства, и распространение на загородный рынок механизма эскроу.
Основные причины, по которым люди выбирают самостоятельное строительство:
- Возможность построить дом таким, каким хочется, — под собственный вкус, обстоятельства и цели.
- Экономия. Строительство с нуля в среднем дешевле покупки аналогичного объекта на рынке.
На льготную ипотеку для ИЖС в 2024 году могут претендовать семьи с детьми, IT-специалисты и жители сельской местности. Помимо этого для всех россиян продолжает действовать программа «Дальневосточный гектар», а также дальневосточная и арктическая ипотека.
Тем не менее при всех плюсах концепции «дом с нуля» перед ее реализацией нужно разобраться во всех законодательных и бюрократических нюансах, которые могут создать трудности в будущем, если не учитывать их изначально.
В случае неправильного оформления земли и несоблюдения ряда технических требований при постройке здания его могут признать самостроем. Тогда собственник будет обязан за свой счет снести постройку. А при нецелесообразном использовании самого участка государство имеет основания его отобрать.
Все начинается с участка. Как выбрать подходящий?
Чтобы подобрать соответствующий целям участок, нужно различать такие понятия, как категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Категория земель определяет основное назначение участков в соответствии с законодательством.
С этой точки зрения земли бывают:
- промышленными;
- населенных пунктов;
- лесного, водного фонда;
- сельскохозяйственного назначения;
- особо охраняемых территорий;
- государственного запаса.
Категория определяет общие правила использования земли, но не всегда однозначно указывает, можно ли на ней строить, и если можно, то что именно.
Перечень конкретных действий, которые разрешено совершать на участке, устанавливают виды разрешенного использования.
Например, на участке с ВРИ «Жилая застройка» в зависимости от его подвида можно вести индивидуальное, средне- и многоэтажное строительство. Всего существует более 150 видов разрешенного использования земли (включая подвиды) — они зафиксированы в специальном классификаторе Росреестра.
Один земельный участок может иметь несколько ВРИ.
Земли в пределах каждого муниципального образования в России поделены на территориальные зоны, для каждой из которых установлены свои градостроительные регламенты. Они содержат различные правила строительства, в том числе и список ВРИ земель в каждой конкретной зоне. Какой (какие) из них выбрать, решает собственник участка: главное, чтобы этот ВРИ был предусмотрен регламентом.
Виды разрешенного использования, которые допускают строительство на участке дома:
- Для индивидуального жилищного строительства.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (но только в пределах населенного пункта).
- Для ведения садоводства (если строительство на таких участках предусмотрено местными правилами землепользования и застройки).
Учитывая сказанное выше, в первую очередь убедитесь, что выбранный участок относится к землям населенных пунктов или сельскохозяйственным. Далее уточните, какой ВРИ установлен для интересующей вас земли. Если он не предусматривает жилой застройки, хорошо подумайте перед покупкой.
Изменить ВРИ в будущем возможно, но это трудоемкая процедура.
«ВРИ — не константа, специалисты знают, что его можно изменить и таким образом перевести участок, допустим, из ЛПХ в ИЖС. Решение о переводе принимается на муниципальном либо региональном уровне. Если изменение назначения участка предусматривается ПЗЗ и согласуется с генеральным планом, то внести коррективы вполне возможно», — поделился девелопер загородного апарт-комплекса «Семиозерье» Виктор Лапин.
Эксперт добавил, что если надел для ведения личного подсобного хозяйства находится в границах города, коррекцию осуществить проще. В случае ЛПХ за границами населенного пункта для смены ВРИ необходимо сперва изменить категорию земли. Решение об этом принимает специально созданная комиссия, которая может как удовлетворить ходатайство собственника, так и отказать ему.
Таким образом, если вы не хотите тратить дополнительные ресурсы на смену ВРИ или рисковать при изменении категории земли, под строительство дома лучше выбрать участок, который изначально для этого пригоден.
Уточнить информацию о земле можно в государственных базах данных:
- Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Выписка доступна онлайн на сайтах Росреестра и Роскадастра (ссылки работают не во всех браузерах), а также на портале госуслуг. Бумажный документ можно заказать в МФЦ.
- Обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра (ссылка работает не во всех браузерах).
На публичной кадастровой карте можно увидеть как категорию выбранной вами земли, так и ее ВРИ. Напомним: для возведения дома подойдут только две из семи глобальных категорий — земли населенных пунктов (ЗНП) и земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ).
Так как Росреестр является участником госпрограммы «Земля для стройки», на публичной кадастровой карте доступен фильтр, показывающий пользователям участки, на которых можно возвести жилой дом. Подать заявку на оформление выбранного участка можно прямо на сайте.
Подробное описание ВРИ и их цифровые коды можно найти в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков.
- Земля, предназначенная для ИЖС, стоит дороже участков с другими ВРИ. Если вариант кажется подозрительно дешевым, лучше уточнить, можно ли построить там полноценный жилой дом. К примеру, земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов предполагают капитальное строительство, а за их чертой — нет.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) нередко вносят коррективы в планы покупателя, их лучше сразу уточнять на официальном портале администрации или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (в разделе «Документы», с поиском по интересующему региону).
- Если участок для ЛПХ, ИЖС или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его владельца могут оштрафовать (взыскать до 1,5% кадастровой стоимости), а при повторных нарушениях — даже изъять землю (ст. 284 ГК РФ).
- Штраф (0,5–1% кадастровой стоимости) полагается и за нецелевое использование участка.
Как правильно оформить землю
Купить заинтересовавший вас участок — только половина дела. Для успеха строительства важно правильно его оформить. По сегодняшним законам легально приобрести землю, которая не стоит на кадастровом учете, нельзя, куплю-продажу обязательно нужно регистрировать. Поэтому, если ваша сделка состоялась, будем исходить из того, что в Росреестре знают об этой земле и о том, что теперь она ваша.
А вот отсутствие межевого плана земельного участка, то есть закрепленных на местности границ, — ситуация распространенная. В этом случае земля будет оформлена в собственность и поставлена на кадастровый учет, но точных координат границ участка у Росреестра не будет.
В первую очередь это происходит потому, что такая обязанность владельца не закреплена в законах. И хотя это чревато трудностями при продаже, многие собственники не желают тратить деньги на услуги кадастрового инженера.
Минусы покупки участка без межевания:
- Площадь участка может оказаться меньше заявленной.
- Возможны споры с соседями из-за неправильно установленных границ.
- Есть риск построить дом с нарушением обязательных отступов.
- На такие участки банки не дают ипотеку.
- В некоторых регионах Росреестр отказывается регистрировать сделки с землей без четко определенных границ.
Узнать, проводилось ли межевание, можно по выписке из ЕГРН. Если его не было, в документе вы увидите формулировку: «границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством». Также это видно на публичной кадастровой карте: после введения кадастрового номера участка появляется надпись «без координат границ».
Таким образом, покупка неразмежеванного участка — это определенный риск. Чтобы исправить ситуацию, попытайтесь договориться с продавцом о вызове кадастрового инженера до проведения сделки. Если же вы доверяете владельцу или получили землю в подарок либо в наследство, заботу об определении границ вам придется взять на себя.
Межевание участка — платная услуга. Оказывать ее имеют право только кадастровые инженеры, состоящие в СРО. Подготовленный таким специалистом пакет документов вместе с заявлением о кадастровом учете нужно будет направить в Росреестр через МФЦ или онлайн на сайте ведомства.
В некоторых случаях за межевание можно не платить:
- Если земля выкупается у муниципалитета, межевание обязаны провести за счет бюджета.
- Если в вашем кадастровом квартале идут комплексные межевые работы. Тогда по закону процедуру должны провести в течение двух месяцев.
Повторим, основной риск при покупке неразмежеванной земли в контексте строительства дома — неумышленное нарушение границ участка либо обязательных отступов от них или от инженерных коммуникаций. Если о таких нарушениях узнают в Росреестре или в администрации, владельца земли могут через суд обязать снести постройку.
Согласовываем строительство с местными властями
С 2018 года получать разрешение на строительство индивидуального жилого или садового дома не требуется. Но это не значит, что на своем участке вы можете возвести все, что захотите. Для законного строительства владелец земли должен соблюсти уведомительный порядок, то есть известить власти о своих планах.
В уведомительном порядке можно построить дом, который соответствует установленным для ИЖС критериям:
- Отдельно стоящий дом.
- Не превышает 20 м в высоту.
- Имеет не более трех надземных этажей.
- Является капитальным строением: имеет несущие стены, фундамент и подведенные инженерные коммуникации.
- Не делится на отдельные квартиры или блок-секции.
Уведомительный порядок действует, если площадь дома не превышает 500 кв. м. Если вы хотите построить объект большей площади, придется разрабатывать проект, проводить его экспертизу, согласовывать строительство с местной администрацией и получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Чтобы оформить уведомление о начале строительства, нужно:
- Заполнить стандартную форму уведомления (приложение № 1 к приказу Минстроя № 591/пр) и направить ее в местную администрацию вместе с копией паспорта и выпиской из ЕГРН на землю (или другим правоподтверждающим документом). Также это можно сделать через МФЦ или «Госуслуги».
- Дождаться ответа чиновников. Обычно это занимает до семи дней для обычных населенных пунктов и до 20 дней для исторических поселений.
- Если строительство согласовали, можно начинать работы.
Если строительство планируется на территории исторического поселения федерального или регионального значения, в уведомлении нужно будет описать внешний вид дома (текстом или с помощью чертежей и рисунков).
Отказать в согласовании строительства власти могут, если вы представили неполный пакет документов или допустили ошибки при их заполнении, а также если параметры дома отклоняются от допустимых. В таком случае ошибки лучше исправить.
Плюнуть на всё и строить так, как хочется, тоже можно, но тогда ваш дом не зарегистрируют, и он будет считаться самовольной постройкой. Узаконить такой объект можно будет только через суд, который далеко не всегда встает на сторону собственников. В суд с требованием о сносе самостроя может обратиться и администрация. Демонтировать такие постройки владельцы должны за свой счет. А перед этим хозяина дома могут еще и несколько раз оштрафовать.
Срок действия уведомления о строительстве — 10 лет, поэтому начинать стройку сразу после согласования не обязательно.
Уведомление будет действовать, даже если потом вы перепродадите участок — его новому владельцу не придется подавать документы заново, если он будет строить дом с такими же характеристиками.
Когда дом будет готов, в администрацию в течение месяца нужно будет направить еще одно уведомление — об окончании строительства. К нему необходимо приложить технический план с указанием расстояния от здания до границ участка. Составляют такие планы кадастровые инженеры.
Зарегистрировать права на построенный дом в Росреестре можно как самостоятельно, так и через администрацию, согласовавшую строительство. Для этого нужно заплатить госпошлину и приложить к пакету документов заявление о распределении долей в объекте.
Если участок расположен вне территории населенного пункта, местные власти могут потребовать согласования строительства с федеральным агентством по недропользованию (Роснедра). Ведомство должно выдать справку о том, что на вашем участке нет полезных ископаемых.
Если участок находится в водоохранной зоне, прибрежной защитной или береговой полосе, аналогичное согласование придется провести с Росрыболовством.
Соблюдаем строительные правила и следим за нововведениями
При возведении частного дома нужно соблюдать строительные правила и ПЗЗ. Требований в них довольно много, и касаются они не только параметров дома, но и расстояния между постройками на участке, отступов от его границ и т. д. Здесь мы затронем лишь основные моменты.
Минимальные размеры помещений
Согласно СП 55.13330.2016, общая комната не должна быть меньше 12 кв. м, спальня — 8 кв. м, а кухня — 6 кв. м. При этом высота потолков в жилых помещениях не допускается менее 2,5 м (2,7 м в районах с суровым климатом).
Регулирует документ и минимальную ширину помещений: кухня — 1,7 м, передняя — 1,4 м, внутриквартирные коридоры — 0,85 м, ванная — 1,5 м, туалет — 0,8 м.
Нормативные расстояния
Нормативами регулируется не только дистанция от дома и хозпостроек до границ участка, но и расстояние между самими этими постройками, а также отступ от красных линий (так называют границы территорий общего пользования, а также территорий с линейными объектами: линиями электропередачи, трубопроводами, авто- и железными дорогами и т. п.).
Так, расстояние от жилого дома до улицы или дороги должно составлять не менее 5 м, а до переулка или небольшого проезда — не менее 3 м. При этом измерения нужно проводить по самой выступающей части постройки (чаще всего это свес крыши, балкон или крыльцо).
Если речь идет о хозяйственных постройках (бани, садовые домики, сараи), допустимая дистанция — 5 м и больше.
Расстояние между основной постройкой и хозяйственными регулируется стандартами пожарной безопасности и составляет от 6 м (это минимум для каменных построек) до 15 м (минимум для деревянных).
Прописан в нормативных актах и метраж от забора до растительности: до кустов и низкорослых деревьев — 1 м, до средних деревьев — 2 м, а до высоких — 3 м. Хозпостройки разрешено возводить не ближе чем в 1 м от ограждения, а вот собачья будка должна находиться на дистанции не менее 4 м от него.
«Несмотря на определенность параметров разрешенного строительства и реконструкции, в соответствии со ст. 40 ГрК РФ правообладатель может запросить разрешение на отклонение от них, если оно составит не более 10%. Для этого все остальные требования должны быть соблюдены, а запрашиваемое изменение — не нести никакой опасности для конструкции», — дополнил Виктор Лапин.
Но регулирующие частное строительство акты привносят не только ограничения — некоторые расширяют возможности индивидуальных застройщиков. К примеру, с 1 сентября 2023 года вспомогательные постройки можно возводить без разрешения на строительство. К таковым относятся котельная, гараж, баня, различные хранилища не выше трех этажей и 20 м.
Итак, правил, которые нужно соблюдать при строительстве индивидуального жилого дома, очень много. Время от времени они меняются и дополняются. Однако основные моменты, на которые нужно обращать внимание, постоянны: это категория и ВРИ земли, ее надлежащее оформление, правила землепользования и застройки, строительные нормы и особенности местного законодательства.
