Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – одна из его важнейших характеристика, определяющих назначение и возможности освоения земельного участка. Использование земельного участка не по назначению влечет административную ответственность, вплоть до изъятия участка. ВРИ влияет на право строительства на участке, допустимость содержания домашних животных, кадастровую стоимость, налоги, затраты приобретение и обслуживание и т.п.
Бытовыми земельными участками будем называть наделы, предназначенные для использования в личных целях: для строительства индивидуальных жилых или садовых домов, ведения личного подсобного хозяйства, выращивания сельхозкультур, садоводства или огородничества для собственных нужд и т.п.. Именно такие участки главным образом интересуют «обычных» людей.
Если суммировать все общение в интернете, в том числе на профессиональных форумах, участок с каким ВРИ выбрать, то в компактном виде ответ будет: «Покупайте участок в деревне, а не в СНТ и не в коттеджном поселке». Что тут сказать. С одной стороны, можно и согласиться. А с другой стороны, образно: пять ошибок в слове из четырех букв. Дьявол - в деталях. Поэтому- рассмотрим вопрос подробно.
Категория земель и вид разрешенного использования участков
Каждый земельный участок /1/ должен относиться к той или иной категории земель и иметь один или несколько видов разрешенного использования. Причем, категория земель определяет более высокий уровень правового режима земельного участка (то есть того, что на нем можно делать и почему) по сравнению с видом разрешенного использования. К сожалению, в документах на участки иногда бывает, что категория не установлена, или ВРИ, или и то и другое.
Одинаковые ВРИ встречаются в разных категориях земель, ВРИ «не привязаны» к категории земель. Особенно это важно помнить, поскольку в правоустанавливающих документах на земельные участки и сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) наименования ВРИ часто указываются не строго, не по классификатору (см. далее). Например, ВРИ «Садоводство» может относиться как к 6-и классическим советским соткам в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) в черте деревни или города, так и к яблоневому саду на десятках гектарах сельхозугодий. Аналогичная история с ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) на приусадебних (в черте населенного пункта) и полевых участках. На первых можно строить дома, на вторых - нет.
Земельный кодекс РФ /2/ устанавливает 7 категорий земель. Нас будут интересовать в основном земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Однако, тысячи бытовых земельных участков по недосмотру попали в категорию земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" (для краткости будем называть их далее «земли промышленности»). Для полноты картины упомянем, что еще есть земли категjрий: лесного фонда; особо охраняемых природных теhриторий и объектов; водного фонда и запаса. На землях этих категорий бытовых участков, как правило, нет.
Классификатор ВРИ
«Правильные» наименования ВРИ земельных участков всех видов установлены классификатором /3/ (далее - Клаcсификатор), утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) от 10.11.2020 № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". До этой даты долгие годы использовался Классификатор ВРИ, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». В документах территориального планирования часто будет встречаться ссылка на Приказ № 540. В отношении наименования и кодов ВРИ бытовых участков упомянутые приказы Росреестра и Минэкономразвития не отличаются. Что касается допустимых к размещению на бытовых участках строений, здесь надо руководствоваться актуальным Приказом Росреестра № П/0412.
Для каждого ВРИ в Классификаторе приводится его наименование, описание и числовой код.
Фрагмент Классификатора для ВРИ, в быту именуемого «ИЖС»
Территориальные зоны
В результате градостроительного зонирования Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования определяются различные территориальные зоны /4/: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения и пр.
Наименование и буквенно-цифровые обозначения территориальных зон не стандартизованы, как минимум в пределах одного субъекта РФ - будут свои, не обязательно идентичные другим регионам. Например, в Московской области территориальная зона Ж-2 — зона индивидуальной жилой застройки, СХ-2 — зона сельскохозяйственного назначения (садоводческих товариществ), а в городе Москве наименования и обозначения территориальных зон вообще не применяются.
Для территориальных зон, предусматривающих застройку, устанавливаются градостроительные регламенты5, которые включают: перечень разрешенных ВРИ земельных участков, допустимые предельные минимальные и максимальные размеры участков, допустимую этажность и высотные габариты строений, процент и плотность застройки, минимальные отступы строений от границ участков и другие параметры.
К большому сожалению, категория земель интересующего земельного участка и ВРИ могут не соответствовать территориальной зоне его расположения. Предположим, вам приглянулся незастроенный земельный участок на берегу теплого моря, в деревне с вековой историей, с ВРИ «Для индивидeального жилищного строительства». По обстановке все выглядит спокойно: устоявшийся уклад жизни, сельский пейзаж. В сведениях ЕГРН также все хорошо: категория земель и ВРИ участка, какие требуются,
Фрагмент карты территориальных зон городского округа Руза Московской области: Ж-2 — зона ИЖС, СХ-2 — зона ведения садоводства и т.д. Показаны контуры кадастровых границ участков
ограничений в использовании участка нет. Однако, по новой редакции местных ПЗЗ участок находится, условно, в территориальной зоне: «Размещение пансионатов, гостиниц и яхт-клубов для олигархов». Новая территориальная зона установлена без ведома и согласия местных жителей. Строить индивидуальные жилые дома в такой территориальной зоне запрещено.
Основные, вспомогательные и условно разрешенные ВРИ
Градостроительный регламент территориальной зоны устанавливает основные, вспомогательные и условно разрешенные ВРИ /6/ находящихся в ней земельных участков.
Назначение основных ВРИ земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
При наличии утвержденных в установленном порядке ПЗЗ основные и вспомогательные ВРИ земельных участков, находящихся в частной собственности, выбираются правообладателями самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления /7/,/8/.
Вспомогательные ВРИ земельных участков допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным ВРИ и осуществляются совместно с ними.
Условно разрешенный ВРИ земельного участка предоставляется по разрешению администрации, с учетом результатов публичных слушаний /9/.
Один или несколько ВРИ у участка
Преобладающая практика такова, что в сведениях об участке (в ЕГРН, правоподтверждающих документах и пр.) указан один ВРИ земельного участка. В то же время, ни закон /1/, ни порядок ведения ЕГРН /10/ не запрещают присваивать участку одновременно несколько основных и условно разрешенных ВРИ, соответствующих градостроительному регламенту территориальной зоны расположения участка.
Весьма важно мнение Росреестра /11/, который не поддерживает позицию о необходимости при принятии решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка одновременного принятия решения об установлении (определении, изменении) вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такой подход не следует из законодательства Российской Федерации. Градостроительным кодексом РФ не предусматривается, что при получении заинтересованным лицом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка такой вид разрешенного использования должен стать основным или дополнительным и заменить собой иные виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Росреестр считает, что при поступлении от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка ранее установленный в отношении такого земельного участка основной вид разрешенного использования должен сохраняться и продолжать оставаться актуальным наряду с возможностью использования земельного участка в соответствии с условно разрешенным ВРИ.
Множественность ВРИ у одного земельного участка может создавать как проблемы, так и удобства. К проблемам относятся возможные затруднения в назначении ставки земельного налога или определения того, что же считать неиспользованием участка по назначению, если ВРИ - в диапазоне от «огородничества» до «индивидуального жилищного строительства». Достоинством множественности присвоенных участку ВРИ будет, например, возможность выбора нужного ВРИ без каких либо дополнительных действий со стороны собственника.
«Смешанные» ВРИ
Для бытовых земельных участков в документах встречаются такие ВРИ как «Садово-огородный участок» или, через запятую: «Для индивидуального жилищного строительства, Для ведения личного подсобного хозяйства» и пр.
В таких случаях правообладатель может использовать участок по любому из указанных в документах ВРИ. Но при этом следует обращать внимание и на фактическую обстановку и территориальную зону. Например, «садово-огородный» статус мог быть присвоен участку в те далекие годы, когда огородничество еще пользовалось популярностью в этой местности, а сегодня участок находится с территориальной зоне для садоводства. Тогда основным ВРИ участка следует считать «Для ведения садоводства» (код по Классификатору 13.2), без «огородничества».
Непонятные ВРИ
Бывают земельные участки с ВРИ, допускающими произвольные толкования: «приусадебный», «под жилой дом», «для обслуживания жилого дома», «для иных видов жилой застройки и рекреационных целей».
Например, городской суд Тулы в одном их своих постановлений указал, что на земельном участке «для обслуживания жилого дома» нельзя строить новый индивидуальный жилой дом вместо снесенного, что, конечно же, не соответствует действительности.
В таких случаях допустимые ВРИ участка следует определять по градостроительному регламенту территориальной зоны его расположения.
При необходимости можно установить соответствие ВРИ по документам на участок - ВРИ по Классификатору. Для этого нужно подать заявление /12/ в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, положительное решение по которому будет являться основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка. Соответствующие опции есть на порталах государственных и муниципальных услуг.
Участки без ВРИ и/или без категории
От приобретения таких участков, на мой взгляд, следует отказаться до момента, пока ВРИ и категория земель не будут присвоены, поскольку заранее не известно, не потребуется ли судебное решение, обязывающее администрацию исполнять свои полномочия.
В случае судебного процесса можно апеллировать к п. 7 утвержденного Верховным судом РФ обзора судебной практики /8/: «Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным".
Участок в «жилой зоне» или с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенного пункта
Жилых зон вне населенных пунктов быть не может по определению. Также, как не может быть земельных участков с категорией «земли населенных пунктов» вне черты населенных пунктов. Но таковые встречаются. Оставим вне рассмотрения причины, по которым упомянутые нарушения были допущены. Земельные участки с такими зарегистрированными дефектными правами покупать нельзя.
«Жилая зона» за чертой населенного пункта по ПЗЗ Наро-Фоминского городского округа Московской области
Участок с неподходящим ВРИ в подходящей территориальной зоне
Предположим, вы хотите приобрести земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, а вам «попался» незастроенный земельный участок с ВРИ «магазин» (реальный случай в п. Дорохово Рузского городского округа Московской области). По ПЗЗ участок относится к территориальной зоне для ИЖС, с разрешенным основным ВРИ , в том числе, - «Для индивидуального жилищного строительства». Следовательно, ВРИ участка может быть без разрешений и согласований (см. выше) изменен на ИЖС. Такой участок можно купить для планируемой цели. Но такие благоприятные истории - скорее, исключение, чем правило.
Участок с подходящим ВРИ в неподходящей территориальной зоне
Если это место новой застройки, такая ситуация может быть опасна или крайне опасна. Имеются целые коттеджные поселки, с уже зарегистрированными индивидуальными жилыми домами, которые в будущем могут быть признаны самовольными постройками и подлежать сносу из-за несоответствия территориальной зоны ВРИ участков. Например, в городском округе Московской области есть коттеджный поселок примерно со 100 зарегистрированными домами, находящимися по актуальной редакции ПЗЗ в общественно-деловой зоне О-4, не предполагающей какое-либо жилищное строительство. Причем, зона О-4 была на месте поселка еще 4 года назад, когда поселок не начинал строиться.
Часто встречается ситуация, когда индивидуальные жилые дома блокированной застройки (таунхаусы) возводятся в коттеджных поселках на землях сельскохозяйственного назначения. Такое строительство закону не соответствует. Блокированной жилой застройки на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе под садоводство (дачное строительство), быть не должно. Станут ли такие дома массово или в единичном порядке - в качестве «обучающих примеров» для населения - сноситься в перспективе, сложно сказать. Ведь такие стройки согласованы местными администрациями, а права зарегистрированы Росреестром. Поэтому ответ, скорее нет, чем да. В то же время, власти 50 лет спокойно смотрели на застройку зон минимальных расстояний магистральных трубопроводов и на многоквартирные дома на садовых и ИЖС-участках, решения судов о сносе таких строений последовали не сразу.
Участок с подходящими ВРИ и территориальной зоной на землях промышленности
По-видимому, не содержит существенного риска расположение садовых и иных земельных участков, на которые распространяется дачная амнистия, если эти участки находятся на землях промышленности. Например, на землях промышленности находится часть земельных участков в зоне садоводств некоммерческого партнерства «Высоково-Дачное» в городском округе Истра Московской области. Не обращая внимания на непригодную для индивидуального жилищного строительства и ведение садоводства категорию земель, Росреестр пока регистрирует права на такие строения в упомянутом поселке, т.е. не перекладывает ответственность за старые ошибки муниципальной администрации на индивидуальных собственников.
Двойной учет участков с гослесфондом
Сотни тысяч бытовых участков в РФ имеют наложения границ на земли государственного лесного фонда. В Московской области таких участков около 200 тысяч.
Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, необходимо учесть, что часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке.
Наложение границ земельного участка на земли лесного фонда является следствием несоответствия сведений о границах земельных участков, содержащихся в ЕГРН и сведениями о границах участков земель лесного фонда, находящимися в системах обеспечения градостроительной деятельности.
В соответствии с федеральным законом /13/ для земельных участков, право на которые возникло у правообладателя или предыдущих правообладателей до 01.01.2016 г., приоритет отдается сведениям ЕГРН по отношению к сведениям лесного реестра («лесная амнистия»). "Лесная амнистия» продлена до 01 января 2026 г..
Садовые участки в территориальной зоне с неустановленным градостроительным регламентом
Законодатель разрешил /14/ не регистрировать права на садовые и индивидуальные жилые дома на земельном участке, если для территориальной зоны их расположения не установлен градостроительный регламент. Причем, отказ в регистрации права может последовать без учета того, что данная норма не должна применяться /15/ на весь утвержденный срок действия дачной амнистии (01.03.2031 г.). Случаи незаконных отказов в регистрации уже зафиксированы.
Если дачная амнистия не будет продлена, можно ожидать, что в ПЗЗ территорий с высоким статусом, например, в столицах субъектов РФ, местные власти не будут утверждать градостроительные регламенты для зон садоводств неограниченно долгое время. Одной из возможных «уважительных» причин такого поведения муниципалитетов является неудовлетворительная планировка садоводческих товариществ. Довольно часто в СНТ можно встретить «улицы» шириной 3-4 м, тупики, отсутствие разворотных площадок для пожарной техники и пр. Поэтому можно понять стремление чиновников ограничить превращение таких СНТ в действительно жилые зоны. При покупке участков в подобных СНТ следует учитывать будущий возможный запрет на строительство.
Участок в зоне комплексного развития территории (КРТ)
Значительное количество бытовых земельных участков находятся на так называемых территориях комплексного развития (КРТ). Раньше они назывались «территории комплексного устойчивого развития» (КУРТ), но от «устойчивого» развития было решено отказаться. Обычно это новые коттеджные поселки или аналогичные образования. Деятельность в КРТ регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ.
В ПЗЗ для каждой зоны КРТ муниципалитета устанавливается свой градостроительный регламент, в котором перечисляется, в частности: назначение зоны, допустимые ВРИ находящихся в ней земельных участков, высотные габариты строений, ширина дорог, параметры обеспечения социальной инфраструктурой и т.п.
Для зоны КРТ в обязательном порядке /16/ должен быть разработан проект планировки территории. Но инвесторы зачастую игнорируют и это требование, и градостроительные регламенты зон КРТ. Например, устраивают щелевидные дороги шириной 7-9 м при обычно минимально установленной градостроительными регламентами территорий КРТ - в 13 -15 м.
Если индивидуальный застройщик заказывает градостроительный план своего земельного участка или по своей инициативе подает в администрацию уведомление о планируемом строительстве садового или жилого дома (второе в настоящее время не требуется, но и не запрещается), а проект планировки территории для КРТ не разработан, администрации отказывает /17/ выдать как ГПЗУ, так и ответное уведомление о соответствии/не соответствии планируемых параметров строительства. Обращаю внимание, что в сведениях ЕГРН при этом на участок, расположенный в зоне КРТ, может быть все внешне спокойно: категория земель, ВРИ - подходящие и ограничений в использовании участка якобы нет.
Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
Правообладатели земельных участков должны также помнить об ограничениях в их использовании в связи с ЗОУИТ. В Тинкофф-Журнале на эту тему есть моя статья /18/.
В некоторых ЗОУИТ строительство запрещено, например, в охранных зонах и зонах минимальных расстояний магистральных трубопроводов, в санитарно-защитных зонах предприятий и иных объектов, в зонах строгих ограничений источников питьевого водоснабжения, на береговых полосах, в особо охраняемых природных территориях, в зонах охраняемого природного ландшафта памятников истории и культуры, в седьмых подзонах приаэродромных территорий и др..
В настоящее время для густо заселенных территорий в ЕГРН внесена незначительная часть (около 1 млн.) реально существующих ЗОУИТ.
Учитывая перечисленные выше виды возможных ограничений в использовании бытовых земельных участков, в том числе не отраженные в сведениях ЕГРН, рассмотрим теперь их основные ВРИ. Наименования ВРИ и их код буду использовать по Классификатору, но нужно помнить, что в документах есть множество подобных Классификатору названий ВРИ. Будем считать, что принадлежность подобных Классификатору наименований ВРИ интуитивно понятна.
ВРИ: «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)
Назначение. Участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома с количеством надземных этажей не больше 3-х, с предельным высотным габаритом по Градостроительному кодексу - 20 м. Высотный габарит по Правилам землепользования и застройки обычно меньше, например, в г. Москве — 15 м, часто встречаются ограничения по высоте — 12 м, 10 м, 8 м, особенно в ЗОУИТ, связанных с объектами культурного наследия. В каждом случае нужно уточнять по ПЗЗ. Жилой дом на участке не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (в прежнем определении было - «на квартиры». Обжегшись на «молоке» многоквартирных домов на участках для ИЖС, власти теперь дуют на воду). На участке может размещаться гараж и другие вспомогательные строения.
Если специально не указано в градостроительном регламенте или уставе некоммерческого объединения, будет не точным говорить, что на участках ИЖС нельзя содержать сельскохозяйственных животных (коров, свиней, кроликов, кур). Но выполнение санитарных норм при этом, особенно на малых участках, будет затруднительным или не возможным.
Организационная форма. Такой участок может быть как «сам по себе», так и в составе какого-нибудь некоммерческого объединения, например, СНТ, товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ) или десятков других возможных форм существования так называемых коттеджных поселков, правовой статус которых в российском законодательстве не определен. При этом не обязательно, что покупатель хочет приобрести именно «самостоятельный», не в составе ничего, земельный участок. Но выяснять данную позицию нужно всегда, особенно если покупатель не рассчитывает платить членские взносы и за свой счет содержать инженерную инфраструктуру.
Инфраструктура и планировка территории. Далеко не во всех случаях, но в целом планировочная организация деревень все-таки лучше, чем в тех же СНТ. В том числе благодаря тому, что земельные участки под улично-дорожную сеть чаще всего принадлежат муниципалитету, какой-то контроль за ними, а также за строительством на участках производится.
К участкам ИЖС как правило есть легальный доступ по дорогам общего пользования. Исключение могут составлять участки, образованные на задворках основных улиц.
Однако, почти во всех деревнях за время существования частной собственности на землю планировочная структура ухудшилась «благодаря» разделам исходных участков правильной формы на два или более вытянутых узких участка. В основном это происходит в результате раздела наследованной собственности.
Поскольку участки под ИЖС могут находиться исключительно в границах населенного пункта, транспортная, социальная и коммунальная инфраструктура в месте их нахождения может быть хорошо развита.
К участкам ИЖС могут быть прирезаны, выкуплены у муниципальной администрации прилегающие неиспользуемые территории.
Существенным недостатком участков для ИЖС являются увеличенные до 30 м противопожарные расстояния до границ леса.
Во множестве деревень и поселков люди живут круглый год, присматривают в том числе за имуществом соседей.
Преимущественно именно населенные пункты обеспечены услугами почты, скорой медицинской помощи, доставки продуктов.
В маленьких деревнях уровень безопасности для индивидуальных застройщиков низкий. Часто приходилось слышать от покупателей загородной недвижимости, что они вынуждены отказаться от деревенских участков в пользу коттеджного поселка, т.к. только «за забором» дети могут безопасно гулять, а дом не обворуют соседи.
Затраты на приобретение и содержание. Считается, что рыночная и кадастровая стоимости участков для ИЖС наивысшая. На самом деле, разница первой и второй от аналогичных участков для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства может быть символической или вообще отсутствовать.
Участки ИЖС — в безусловном приоритете при применении мер государственной поддержки (доступ к ипотеке, льготные ставки, региональные субсидии, использование материнского капитала и т.п.). Как у властей, так и у банков это любимый вид разрешенного использования земельных участков, в том числе в случаях, если иные ВРИ тоже формально подходят под целевые программы.
Если участок для ИЖС не входит в состав некоммерческого объединения, то можно рассчитывать, что чистку снега, ремонт дорог, подведение электричества и других инженерных систем до границы участка будет производиться за счет муниципальных служб.
Территория деревень и поселков может быть включена в программы социальной газификации.
Для участков вне некоммерческих объединений не придется платить налоги за земли и другое имущество общего пользования.
Тарифы на коммунальные услуги контролируются региональными властями, нет потерь электроэнергии (как в СНТ), которые оплачивают потребители.
В сельских населенных пунктах при наличии на участке зарегистрированного индивидуального жилого дома будет предоставлен сельский тариф на электроэнергию, который, например, в Московской области составляет 70%19 от тарифа других категорий потребителей.
Налоги. Предельная ставка налога на участки для ИЖС20, так же как и на индивидуальные жилые дома /21/ не может превышать 0,3 %. Ставку имущественного налога муниципалитеты могут варьировать от нуля до 0,3 %. При этом налоговая база - кадастровая стоимость. Так как кадастровая стоимость участков под ИЖС часто наивысшая среди бытовых участков, то и размер налога, в сравнении с другими участками, может быть наибольшим.
Важной особенностью участков для ИЖС является двукратное увеличение ставки /22/ земельного налога по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Дискуссионным в этом правиле является вопрос, будет ли двойной ставка налога, если на участке зарегистрирован не жилой дом, а вспомогательный объект, например, баня. Известно множество случаев, когда Росреестр отказывал регистрировать вспомогательные строения, если на участке не был зарегистрирован жилой дом, мотивируя это тем, что вспомогательные строения предназначены для обслуживания основного (дома). На мой взгляд, запрет на строительство вспомогательного строения ранее основного не правомерен. Также как и обосновано применение повышенной ставки налога, если на участке ИЖС не зарегистрирован индивидуальный жилой дом, поскольку в этом случае чтобы избежать санкций достаточно зарегистрировать право на малоценный туалет или колодец. То есть, санкция становится не работающей.
Резюме. Плюсы: развитая инфраструктура, лучшая планировка территории, патронаж государства в содержании и развитии, легкий доступ к ипотеке и иным мерам господдержки, возможность строительства индивидуального жилого дома, низкие текущие издержки, высокая рыночная стоимость (для продавцов), нечинение препятствий администрациями в регистрации прав на дом и «прописке» по месту жительства, круглогодичное функционирование, легкость «прирезок» неиспользуемых территорий.
Минусы: более строгий контроль за строительством, возможность строительства в качестве основного строения только индивидуального жилого дома, двойная ставка налога при отсутствии зарегистрированного дома в течение 10 лет от регистрации права на участок, высокая рыночная стоимость (для покупателей), высокие налоги, ограничения в содержании сельскохозяйственных животных, учет дома в обеспеченности жильем (для стоящих на очереди), низкая безопасность, большие противопожарные расстояния от леса.
Участки для ИЖС в составе некоммерческих объединений сочетают в себе достоинства участков для ИЖС вне таковых с недостатками садовых земельных участков в СНТ (коттеджном поселке).
ВРИ: «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (далее - ЛПХ) (код 2.2)
Назначение. Участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома, с параметрами аналогичными для участка ИЖС, ведения сельскохозяйственного производства, размещения гаража и иных вспомогательных строений, содержания сельскохозяйственных животных.
Я называю ВРИ ЛПХ льготным по отношению к ИЖС по следующим причинам.
Во-первых, можно, но не обязательно, строить индивидуальный жилой дом и вспомогательные строения.
Во-вторых, разрешено содержать животных. Однако, здесь не следует обольщаться. Это только в «столичных» регионах в ПЗЗ для ВРИ ЛПХ можно встретить предельный минимальный размер участка в 5 соток. В «нестоличных» регионах разработчики ПЗЗ внимательнее относятся к содержанию животных, и обычно минимальный размер участка для ЛПХ будет 12 соток. Недавно видел рекламное объявление о продаже земельного участка в Москве, в котором указывалось как достоинство возможность содержания сельскохозяйственных животных. Но такое использование участка в Москве, почти наверняка, вызовет возражения соседей.
В-третьих, властям проблематично применить к собственникам санкции за нецелевое использование участка для ЛПХ, т.к. трудно отличить сельскохозяйственные культуры от бурьяна на участке, особенно при дистанционном контроле.
Организационная форма. Отличий от участков ИЖС - нет.
Инфраструктура и планировка территории. Поскольку участки ЛПХ находятся в черте населенного пункта, применимо все сказанное для участков ИЖС. Однако, можно предположить, что во множестве случаев участки ЛПХ — это вторая линия от дороги, и легального подъезда к ним может не быть.
Затраты на приобретение и содержание. По этим параметрам участки для ЛПХ в целом не отличаются от участков для ИЖС.
Налоги. Ставки и размер налогов в первом приближении — такие же, как для участков ИЖС. Если отличия в сторону уменьшения ставки налогов будут, то, на мой взгляд, для тех регионов, где на приусадебных участках еще выращивают какую-то продукцию и это значимый вид деятельности в домохозяйствах. Уменьшенная ставка налогов в таких случаях будет свидетельствовать, что муниципальные власти поощряют такую деятельность, помогают, чем могут, населению с невысокими доходами.
Важно заметить, что двукратного увеличения налога по истечение 10-летнего срока владения таким участком, что есть для участков ИЖС, не будет.
Резюме. Плюсы, дополнительно к тем, что есть для участков ИЖС: не обязательность строительства индивидуального жилого дома; возможность содержания сельскохозяйственных животных; отсутствие двойного налога при непостройке дома в течение 10 лет; затруднительность применения санкций за неиспользование участка по целевому назначению.
Минусы: аналогичны участкам ИЖС, кроме тех, которые отмечены особо как отсутствующие.
ВРИ: «Блокированная жилая застройка» (код 2.3)
Назначение. Участок предназначен для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок; разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.
У данных участков межа с соседями проходит по общей стене (стенам) домов.
Организационная форма. Как правило участки блокированной жилой застройки находятся в составе коттеджных поселков или иных коммерческих проектов.
Сложно представить себе ситуацию, что участок блокированной жилой застройки будет находиться на свободном рынке, без подряда на возведение дома.
Но бывают случаи, когда индивидуальный жилой дом либо с момента своего создания, либо в результате раздела (выдела) общей долевой собственности становится домом блокированной застройки, а участок по фактическому использованию - участком блокированной жилой застройки. В этом случае проблема может быть в том, что после раздела дома на блоки (части) исходный участок либо остался в общей долевой собственности (что не правильно, т.к. нет единства судьбы строения и земельного участка) или сохранил вид разрешенного использования ИЖС. Проблема изменения ВРИ ИЖС на блокированную застройку усугубляется тем, что далеко не всегда такой ВРИ есть в территориальной зоне для индивидуального жилья. Власти обоснованно не поощряют уплотненную (блокированную) индивидуальную застройку, возникшую в результате раздела домовладения.
При покупке дома в виде блок-секции важно убедиться, что участок под ним имеет ВРИ «Блокированная жилая застройка». Вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» не подходит для таких домов. И, как уже отмечалось, совсем неприемлема ситуация возведения блокированных домов на землях сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования под дачное строительство или ведение садоводства. Если кто-то встречал в ПЗЗ любого региона РФ на землях сельхозназначения ВРИ «Блокированная жилая застройка», прошу сообщить.
Инфраструктура и планировка территории. Поскольку данная застройка реализуется как бизнес-проекты, планировка территории будет утверждена, а инфраструктура не должна быть хуже, чем у участков для ИЖС.
Существенный недостаток данного формата жилья — малые придомовые участки, обычно - 2-4 сотки, может быть и одна сотка.
Затраты на приобретение и содержание. С учетом незначительной площади земельных участков и эффекта масштаба, стоимость блок-секций будет ниже, чем у индивидуального жилого дома, а управлять поселком, скорее всего, будет компания, созданная его застройщиком. Затраты на приобретения дома будут — условно низкие, а издержки на содержание — средние или высокие.
Налоги. Предельная ставка налога для участков блокированной застройки такая же, как для участков ИЖС и ЛПХ - 0,3 %. Можно предположить, что если муниципальная администрация тщательно дифференцирует ставки налога по различным ВРИ участков, то для блокированной жилой застройки снижения ставки налога не будет.
Резюме. Плюсы: относительно низкие затраты на приобретение, управляющая кампания, закрытая территория, однородное социальное окружение.
Минусы: малая площадь участков, в пределе — вырождение в квартиру с парковкой и местом покурить на воздухе, стоя на одной ноге; реализуется как внешний коммерческий проект, плотная застройка, соседи за стеной, значительные затраты на содержание.
ВРИ: «Ведение садоводства» (код 13.2).
Назначение. Корректно называть такие участки также садовыми и не очень корректно — участками в СНТ. К садовым участкам теперь также относятся участки для дачного строительства, поскольку Законодатель упразднил дачный ВРИ участков как самостоятельный. Это связано с тем, что если прежде индивидуальный жилой ( на выбор - или садовый) дом можно было строить только на участке под дачное строительство, то теперь это разрешено и на садовых земельных участках. Действительно, с точки зрения возможностей ВРИ под садоводство и дачное строительство стали одинаковыми.
Садовые участки предназначены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, индивидуального жилого дома, с характеристиками для ВРИ земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.
Следует учитывать, что для маркетинговых целей садовые участки собственники и инвесторы будут еще бесконечно долго именовать «для ИЖС» или «дачными», даже когда все дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) буду перерегистрированы в СНТ. Будем считать, что это своеобразная помощь покупателям: ведь по истечении 6 лет от принятия новой редакции закона о садоводствах, в котором благодаря постановлению Конституционного суда 2011 г. в СНТ на землях сельхозназначения разрешены индивидуальные жилые дома, покупатели все еще спрашивают, а можно ли там строить индивидуальный жилой дом. Вот, продавцы и отвечают по принципу «кашу маслом не испортишь», что их садовые участки — «для ИЖС».
Не смотря на возможность строительства индивидуальных жилых домов в СНТ, все-таки садовые участки по прежнему рассматриваются властями как не предназначенные для жилищного строительства. Например, можно встретить отказы администрации присвоить адрес дому, поскольку «адреса присваиваются только в населенных пунктах». Не действуют в СНТ программы поддержки ипотеки и т.п.. Если садовый участок вне населенного пункта, скорее всего, будет отказ в установлении сельского тарифа на электроэнергию. Не попадут СНТ в программу социальной газификации.
Организационная форма. Садовые участки - многочисленные среди бытовых участков, их более 14 миллионов. Преобладающая доля садовых участков находятся в садоводческих некоммерческих товариществах. Но есть садовые участки и не входящие в партнерства.
Наиболее важные решения в СНТ принимается общим собранием членов. Территория СНТ управляется и развивается на средства членов СНТ. Имеются членские взносы (на текущее содержание юридического лица и налоги за общее имущество) и целевые взносы (на создание или модернизацию инфраструктуры).
На территории СНТ можно также вести садоводство в индивидуальном порядке, выйдя из СНТ. Размер платы от этого не уменьшается, но права голоса на общем собрании не будет.
Самыми разношерстными по организационным формам среди садовых (а также «ИЖС» и «ЛПХ») участков являются так называемые коттеджные поселки. Например, коттеджным поселком может называться группа собственников, которым частное лицо или индивидуальный предприниматель, оставаясь собственником подъездной дороги, продало несколько земельных участков, собирает с них взносы за обслуживание шлагбаума и чистку снега зимой. СНТ или иное партнерство не создано.
На вершине пирамиды коттеджных поселков - образование, например, с закрытым паевым инвестиционным фондом, ДНТ, управляющей компанией, вооруженной охраной, развитой инфраструктурой, включающей спортивные залы, частные детские сады и пр.
На множество коттеджных поселков закон о садоводстве не распространяется, эти образования созданы и управляются на принципах частных бизнес-проектов.
Организационная форма садовых участков, особенно в коттеджных поселках, может иметь решающее значение на возможности использования земельного участка. Например, в поселке может быть принята единая архитектура домов, строительство только на условиях подряда, собственные требования по виду и дизайну ограждающих и фасадных конструкций, и даже - отступам домов от границ земельного участка, отличным от строительных норм и правил, а также ПЗЗ. Есть поселки, продажа участков в которых производится по результатам собеседования...
На мой взгляд, коттеджные поселки имеют право на реализацию своей концепции строительства и функционирования, но с нею должен быть ознакомлен и согласен покупатель участка до его приобретения.
Около 90% всех садовых участков находится на землях сельскохозяйственного назначения, остальные — в населенных пунктах.
С июля 2022 г. /23/ на садовых земельных участках можно разводить птицу и кроликов. Однако, это допускается при условии установления градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок, соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования, при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов. Для малых участков ( ориентировочно — до 10 соток) такая возможность будет исключена невозможностью выполнения санитарных норм, а для больших — отсутствием в градостроительном регламенте соответствующего дополнительного ВРИ, например, «Ведение личного подсобного хозяйства», поскольку такой ВРИ может быть только в населенных пунктах. В целом возможность законного выращивания птицы и кроликов на садовых участках, для собственных нужд можно оценить реализуемой на 5 % таких земельных участках.
Инфраструктура и планировка территории. Если говорить о среднестатистическом земельном участке в СНТ, то можно сказать, дороги в нем хуже, чем в соседней деревне, а инфраструктура скромнее. Как правило, СНТ создавались при каком-то предприятии (организации), которое помогало его осваивать и содержать. Естественно, помощь прекратилась с переходом к рыночной экономике. На собственные средства садоводов, большинство из которых — пенсионеры, иметь приличную инфраструктуру проблематично. Во множестве СНТ внутренние дороги грунтовые, а в некоторых - электрические провода на зиму снимают, чтобы не украли.
Ремонт дорог, чистка снега, вывоз мусора и все прочие работы в СНТ осуществляются за счет собственников находящихся в нем земельных участков.
Будет ли в СНТ приезжать скорая помощь и доставляться продукты, в каждом случае надо узнавать отдельно.
Поскольку земельные участки в СНТ, как правило, маленькие ( пресловутые 6 соток), при межеваниях собственники старались прихватить немного земли от дороги. В результате редко встретишь СНТ, в котором ширина дорог больше 7-9 м, бывает, что и 3-4 метра.
В юридическом плане для СНТ не решен вопрос перераспределения частных участков и земель общего пользования, по закону находящихся в общей долевой собственности членов СНТ. Практикуемые иногда перераспределения общих земель на основании решения общего собрания, без согласия всех собственников, на мой взгляд, не законны.
Территория множества СНТ огорожена, а контроль въезда сторожем или при помощи запирающихся ворот осуществляется не всегда. В коттеджных поселках почти всегда есть ограждение по периметру и охрана.
Множество СНТ испытывают дефицит электрической мощности. Электросетевые компании не спешат предоставлять мощности, поскольку нет фактического потребления. Иногда встречаются СНТ с подведенной мощностью 15 кВт и более, но обычно это 3-8 кВт.
Потери в электрических сетях СНТ оплачивают его члены.
Рассчитывать на сельский тариф электроэнергии можно только при наличии доброй воли поставщика, например, если в адрес дома случайным образом попадет название находящейся рядом деревни.
Затраты на приобретение и содержание. В среднем садовые участки в СНТ стоят дешевле, чем деревенские для ИЖС. Но не обязательно, может быть и наоборот, причем кратно. А затраты на их содержание — больше, чем у ИЖС, если вторые не в коттеджном поселке. Продавцы и покупатели учитывают в цене состояние инфраструктуры, ее создание за свой счет, коллективное (не свободное) принятие решений в СНТ, а также наличие членских и целевых взносов.
В Московской области средний размер членских взносов в СНТ 10-15 тыс. руб. в год, в коттеджных поселках эконом-класса - 30-60 тыс. руб. в год.
Налоги. Предельная ставка налога для садовых участков такая же, как для участков ИЖС и ЛПХ - 0,3 %. Уменьшение ставки налога администрациями как правило не практикуется.
Резюме. Плюсы: низкие затраты на приобретение, большее количество вариантов выбора, возможность строительства индивидуального жилого или садового дома, меньший контроль за соблюдением строительных норм и правил, меньшие значения противопожарных расстояний от леса, высокий уровень безопасности (в коттеджных поселках).
Минусы: коллективное принятие решений, создание и содержание инфраструктуры за собственный счет, проблематичность перераспределения участков с землями общего пользования, низкий уровень безопасности ( в СНТ), отсутствие государственной поддержки в получении ипотеки, газификации и иных программах, выраженный сезонный характер использования, слабо развитая инфраструуктура и плохая планировка, малая электрическая мощность, зачастую — расположение в глухих местах с плохими дорогами, ограниченные возможности по содержанию птицы и кроликов.
ВРИ: «Ведение огородничества» (код 13.1)
Назначение. Участки предназначаются для отдыха и (или) выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая.
Участки не предназначены под застройку, поэтому не представляют существенного интереса для городских жителей.
Участки под огороды могут быть предоставлены постоянным жителям деревень, которым не нужны дачи. Иногда огородные участки разбиваются в охранных зонах, где застройка запрещена, например, в зонах строгий ограничений источников водоснабжения в черте Москвы.
Организационная форма. Участки под огороды могут быть как в составе огороднических некоммерческих товариществ, так и в самостоятельном статусе.
Инфраструктура и планировка территории. Поскольку такие участки не предназначены под застройку, инфраструктура и планировка территории будут с минимальными требованиями. Дороги могут быть грунтовыми, узкими, электричество отсутствовать.
Затраты на приобретение и содержание. Это самые дешевые участки из бытовых. В случае расположения участка в некоммерческом товариществе придется уплачивать небольшие членские взносы.
Налоги. Кадастровая стоимость огородных участков низкая. Величина налога, в том числе при предельно допустимой ставке в 0,3 %, будет незначительной.
Резюме. Плюсы: низкие затраты на приобретение и содержание, возможность выращивания сельхозкультур.
Минусы: невозможность строительства капитальных объектов, неразвитая инфраструктура, отсутствие перспектив в развитии.
Проведенный краткий анализ видов разрешенного использования бытовых земельных участков показывает, что наименование ВРИ — это, так сказать, возможный потенциал использования земельного участка. Насколько этот потенциал удастся реализовать, не нарушая законы и правила, устав некоммерческого партнерства или интересы соседей, и сколько это будет стоить в разовых и распределенных затратах, требует внимательного рассмотрения в каждом случае. И очень даже может быть, что в итоге так любимый всеми участок ИЖС в деревне проиграет участку для садоводства в расположенном рядом СНТ.
Источники:
1. П. 4) ч. 5 ст. 8 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/
2. Ст.7 ЗК РФ . https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/
3. http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012160040
4. Ст. 35 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/80dce8588aec56c31d6512f018b0d8f5decb92d2/
5. Ст. 36 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/94050c1b72b36222ea765a98f890b52187a0838c/
6. Ст. 37 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/39dc72c976ad75cbd1bbdc145ebfc7388c21062e/
7. Ч.4 ст. 37 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/39dc72c976ad75cbd1bbdc145ebfc7388c21062e/
8. П. 1 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. https://www.vsrf.ru/documents/all/27306/
9. Ст. 39 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/d43ae8ece00bbaa3bc825d04067c64adebeae28c/#dst100615
10. П. 22 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости.....» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_387541/
11. Письмо Росреестра от 26.06.2020 N 13-5600-АБ/20 "О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка" https://legalacts.ru/doc/pismo-rosreestra-ot-26062020-n-13-5600-ab20-o-vnesenii-v/
12. Ч.13 ст. 34 №171-ФЗ от 23 июня 2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/d2a0876e32003daef9cf1e92de2cccf9e9fb009c/
13. Ч.7 ст. 4 №280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принаддлежности земельного участка к определенной категории земель». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221238/
14. П.п. 1, 2 статьи 23.1 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд ..." https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/cbd5492dd65e514cc435651cf02223771f13987a/
15. Ч. 12 ст. 70 №218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/aec996e2d81cfc470e7bb25a5d57100b8a3cd106/
16. П. 7) ч.3 ст. 41 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/2a679030b1fbedead6215f4726b6f38c0f46b807/
17. Ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/fb76ce1fdb5356574b298a9dcdafcfc8fc6c937b/
18. Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?https://journal.tinkoff.ru/zapovednye-zemli/
19. Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской области от 20.11.2022 № 213-Р "Об установлении цен (тарифов) на электрическую энергию для населения и приравненным к нему категориям потребителей Московской области на 2023 год" https://ktc.mosreg.ru/dokumenty/normotvorchestvo/rasporyazheniya/20-11-2022-21-08-37-rasporyazhenie-komiteta-po-tsenam-i-tarifam-moskov
20. Ст. 394 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/fd2ac88b2311a6053a128cfa43aa07672e826213/
21. Ст. 406 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3de6221d2f44e19974752cf8651984a48691ea36/
22. П. 16 ст. 396 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/9aa69b8504295f7fce85452466c428d2522a89c8/
23. Ч. 4 ст. 23 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства...»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/754e2a699d541c36226f8e6479bec9367ff8017f/
